據(jù)南方網(wǎng)報(bào)道，3月30日晚，廣州出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），對(duì)住房限購(gòu)、信貸、商服類房地產(chǎn)項(xiàng)目等進(jìn)行深化管理，這是繼“3·17新政”后對(duì)樓市又一劑調(diào)控猛藥。

　　從近期廣州一二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量有一定回落，價(jià)格變化基本保持穩(wěn)定，說(shuō)明“3·17新政”對(duì)于市場(chǎng)已起到一定影響作用；在維護(hù)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)和諧穩(wěn)定，進(jìn)一步“封堵”投機(jī)行為的背景下，“3·30新政”成為“3·17新政”的有力補(bǔ)充。

　　首次限制二手房交易

　　延長(zhǎng)轉(zhuǎn)手時(shí)間抑投機(jī)

　　“3·30新政”最值得關(guān)注的地方，是通過(guò)延長(zhǎng)住宅轉(zhuǎn)手的時(shí)間以抑制投機(jī)。《通知》要求，居民家庭新購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓或辦理析產(chǎn)手續(xù)；企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　據(jù)了解，對(duì)于一手住宅而言，不動(dòng)產(chǎn)證出具時(shí)間為交樓后的半年至2年，具體視乎項(xiàng)目以及有關(guān)部門審批情況而定，而目前一手住宅交樓時(shí)間約1—2年。換言之，本次新政后，一手個(gè)人業(yè)主欲出售單位，短則需要1年（交樓）+半年（出證）+2年（證滿2年）=3年半，長(zhǎng)則需要2年（交樓）+2年（出證）+2年（證滿2年）=6年或以上。而按照上述公式計(jì)算，法人單位欲出售其購(gòu)入一手住宅則需要4年半至7年或以上。

　　對(duì)于二手住宅而言，不動(dòng)產(chǎn)證出具時(shí)間一般為過(guò)戶時(shí)間，因此個(gè)人出售二手住宅需要2年或以上。

　　離婚買房不再是捷徑

　　高比例首付成攔路虎

　　“3·30新政”后，離婚買房不再是獲取購(gòu)房名額的捷徑，高比例首付或成為部分投機(jī)者的攔路虎。

　　通知明確，離異1年內(nèi)購(gòu)房，即使名下無(wú)房無(wú)貸款記錄（或已還清），購(gòu)買普通住宅仍然需要五成首付，同時(shí)利率需上浮10%。至少離異1年后購(gòu)買普通住宅，并在名下無(wú)房無(wú)貸款記錄的情況下，才能夠?qū)⑹赘督档椭寥�成；若無(wú)房但有貸款記錄，首付仍需四成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　住房贈(zèng)與方面的規(guī)定也是本次新政的重要內(nèi)容。

　　新政之前，贈(zèng)與人無(wú)需滿2年亦可購(gòu)房，受贈(zèng)人無(wú)需按照限購(gòu)政策可直接接受贈(zèng)與；新政后贈(zèng)與人須滿2年后方可再次購(gòu)買住房；接受住房贈(zèng)與的，須符合本市的現(xiàn)行限購(gòu)政策。

　　不難發(fā)現(xiàn)，新政前部分家庭可以通過(guò)直系親屬之間的贈(zèng)與短時(shí)間內(nèi)“騰出”購(gòu)房名額，新政則填補(bǔ)了這一漏洞。

　　此前，利用父母、子女名額購(gòu)房來(lái)突破限貸政策等“漏洞”，是不少投機(jī)者的做法。新政對(duì)此進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，要求對(duì)已成年、未就業(yè)、沒(méi)有固定收入且還款資金來(lái)源于其他共同還款人的借款人，進(jìn)一步嚴(yán)格住房貸款條件。即使借款人及共同還款人名下均無(wú)房無(wú)貸款記錄，購(gòu)買普通住宅首付仍需五成，若共同還款人名下有房并有未還清貸款記錄，則需七成首付。此外，利率全部上浮10%。

　　外地客增城從化限購(gòu)

　　成交量或現(xiàn)小幅回落

　　“3·30新政”后，增城、從化和廣州其余9區(qū)限購(gòu)措施分開，在增城、從化有房產(chǎn)并不影響其余9區(qū)的購(gòu)房名額。但是，廣州11區(qū)作為整體在限貸方面“認(rèn)房”。也就是說(shuō)，在增城和從化有房產(chǎn)，購(gòu)房者在其余9區(qū)的貸款條件將受到影響：在增城和從化有1套房的，在其余9區(qū)內(nèi)雖然可以再購(gòu)2套，但第一套首付50%-70%，第二套停貸，需全款購(gòu)房；在增城和從化有2套房的，在其余9區(qū)內(nèi)也可再購(gòu)買2套，但全部需要全款購(gòu)房。

　　新政對(duì)來(lái)增城、從化的外地購(gòu)房者采取了限購(gòu)，中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，這將起到一定降溫作用，減少投資投機(jī)的可能性，預(yù)期未來(lái)一段時(shí)間將會(huì)出現(xiàn)價(jià)穩(wěn)且成交量小幅回落的情況。

　　不過(guò)，目前廣州一手住宅庫(kù)存不足，如增城、黃埔等成交熱區(qū)消化周期不足3個(gè)月，中原地產(chǎn)研究部認(rèn)為，供小于求，價(jià)格仍有變動(dòng)空間。

　　首次限制商服類項(xiàng)目

　　對(duì)商辦市場(chǎng)影響巨大

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，2016年以來(lái)樓市升溫，公寓項(xiàng)目承接住宅限購(gòu)轉(zhuǎn)置的投資需求，在2017年成交量再創(chuàng)新高，且近幾年市場(chǎng)成交保持高位。

　　2017年第一季度，廣州超20個(gè)商辦項(xiàng)目新批預(yù)售，供應(yīng)超9500套。從各項(xiàng)目的預(yù)售單位面積看，40—60平方米的小面積單位是目前一手商辦市場(chǎng)主力戶型。截至3月30日，一季度已取得預(yù)售證但未入市銷售的商辦項(xiàng)目共計(jì)12個(gè)，總貨量多達(dá)5312套，而“3·30新政”要求“一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)也只能出售給法人單位”，這一規(guī)定對(duì)此類物業(yè)的銷售影響較大。

　　商服類包含商業(yè)、辦公，也即商鋪、寫字樓、公寓物業(yè)全部限制個(gè)人購(gòu)買。此次新政控制源頭直指小面積物業(yè)，禁止其開發(fā)或改造成居住用途項(xiàng)目，尤其是公寓。

　　同時(shí)，通知還規(guī)定，一手商服類項(xiàng)目銷售對(duì)象只能是法人單位，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位。在3月30日之前購(gòu)買的二手商住類項(xiàng)目，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。在此之后接手二手項(xiàng)目的個(gè)人，取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后，才能再次轉(zhuǎn)讓，并且只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一舉措將令近幾年過(guò)熱的廣州公寓市場(chǎng)降溫，限制個(gè)人購(gòu)買商辦物業(yè)，對(duì)廣州商辦市場(chǎng)影響巨大。至于對(duì)商鋪寫字樓投資的“誤傷”，事實(shí)上由于法人單位應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力更大，更有利市場(chǎng)健康發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，新政實(shí)施將夯實(shí)商業(yè)辦公的本質(zhì)屬性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康以及廣州的城市發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)意義。